Was der DSCR misst
Der Kapitaldienstdeckungsgrad (DSCR) teilt den jährlichen Reinertrag durch den Kapitaldienst, also die Summe aus Zinsen und Tilgung. Ein Wert von 1 bedeutet, dass die Einnahmen genau die Kreditraten decken. Alles darunter muss aus anderen Mitteln zugeschossen werden.
Banken nutzen die Kennzahl bei gewerblichen Immobilien, Mehrfamilienhäusern und Unternehmenskrediten. Üblich sind Mindestwerte zwischen 1,1 und 1,3, damit ein Leerstand oder ein schlechteres Geschäftsjahr nicht sofort zum Zahlungsausfall führt. Bei Immobilien setzen Sie für den Reinertrag die Jahresnettokaltmiete abzüglich nicht umlagefähiger Kosten ein.
Formel
DSCR = Reinertrag pro Jahr / (Kreditrate × 12)Beispielrechnung
Eingaben
- Reinertrag oder Betriebsüberschuss pro Jahr: 36.000 €
- Kreditrate pro Monat: 2400 €
Ergebnis
- DSCR: 1,25
- Einordnung: knapp, viele Banken verlangen mehr
- Kapitaldienst pro Jahr: 28.800 €
- Überschuss pro Jahr: 7.200 €
- Maximale Rate bei DSCR 1,2: 2.500,00 €