Marktwert und Beleihungswert
Das Verhältnis von Darlehen zu Marktwert teilt die Schuld durch den Marktwert der Immobilie. Deutsche Banken rechnen stattdessen mit dem Beleihungswert. Das ist ein vorsichtiger Wert, der auch bei einem Zwangsverkauf in schlechten Zeiten erzielbar wäre, meist 10 bis 20 % unter dem Kaufpreis. Das Verhältnis von Darlehen zu Beleihungswert heißt Beleihungsauslauf.
Der Beleihungsauslauf entscheidet über den Zins. Die Stufen liegen bei den meisten Banken bei 60, 80, 90 und 100 %. Zwischen 60 % und 100 % können mehrere Zehntelprozentpunkte Unterschied liegen.
Eigenkapital in der eigenen Immobilie
Die Differenz aus Marktwert und Restschuld ist Ihr gebundenes Eigenkapital. Bei einer Anschlussfinanzierung ist die Restschuld meist deutlich gesunken, der Beleihungsauslauf also besser als beim Kauf. Das kann einen niedrigeren Zins bringen.
Formel
Beleihungsauslauf = Darlehen / (Marktwert × (1 − Abschlag)) × 100Beispielrechnung
Eingaben
- Darlehen oder Restschuld: 300.000 €
- Kaufpreis oder Marktwert: 400.000 €
- Sicherheitsabschlag der Bank: 10 %
Ergebnis
- Beleihungsauslauf (Beleihungswert): 83,3 %
- Darlehen zum Marktwert: 75,0 %
- Beleihungswert: 360.000 €
- Eigenkapital in der Immobilie: 100.000 €
- Einordnung: 80 bis 100 %: deutlicher Aufschlag