Baufinanzierungsrechner

Monatsrate, Restschuld nach der Zinsbindung und Laufzeit einer Baufinanzierung mit anfänglicher Tilgung.

€
% vom Kaufpreis
Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, Makler
€
%
% pro Jahr
Jahre
€

Ergebnis

So funktioniert eine Baufinanzierung in Deutschland

Die meisten Immobilienkredite sind Annuitätendarlehen mit fester Zinsbindung. Statt einer Laufzeit vereinbaren Sie einen Sollzins und eine anfängliche Tilgung in Prozent. Die Jahresrate ist Darlehen mal (Sollzins plus Tilgung), die Monatsrate ein Zwölftel davon. Weil die Zinsen mit der Restschuld sinken, steigt der Tilgungsanteil jedes Jahr.

Nach der Zinsbindung, meist 10, 15 oder 20 Jahre, ist fast immer noch eine Restschuld offen. Für sie brauchen Sie eine Anschlussfinanzierung zum dann gültigen Zins. Diese Restschuld ist die wichtigste Zahl im Angebot, denn sie bestimmt Ihr Zinsrisiko.

Wie viel Tilgung sinnvoll ist

Mit 1 % Anfangstilgung dauert die Rückzahlung bei 3,6 % Zins über 40 Jahre. Mit 2 % sind es etwa 29 Jahre, mit 3 % rund 22 Jahre. Banken verlangen heute meist mindestens 2 %. Wer Sondertilgungen vereinbart, kann Bonuszahlungen oder Erbschaften ohne Gebühr in die Tilgung stecken.

Kaufnebenkosten

Zum Kaufpreis kommen Grunderwerbsteuer (3,5 bis 6,5 % je nach Bundesland), Notar und Grundbuch (etwa 2 %) und eventuell die Maklerprovision. Banken erwarten, dass Sie mindestens die Nebenkosten aus Eigenkapital zahlen. Den genauen Betrag für Ihr Bundesland liefert der Kaufnebenkosten-Rechner.

Formel

Monatsrate = Darlehen × (Sollzins + Tilgung) / 12 Darlehen = Kaufpreis × (1 + Nebenkosten) − Eigenkapital

Beispielrechnung

Eingaben

  • Kaufpreis: 400.000 €
  • Kaufnebenkosten: 10,5 % vom Kaufpreis
  • Eigenkapital: 100.000 €
  • Sollzins pro Jahr: 3,6 %
  • Anfängliche Tilgung: 2 % pro Jahr
  • Zinsbindung: 15 Jahre
  • Sondertilgung pro Jahr: 0 €

Ergebnis

  • Monatsrate: 1.596,00 €
  • Darlehensbetrag: 342.000,00 €
  • Restschuld nach 15 Jahren: 206.222,16 €
  • Zinsen in der Zinsbindung: 151.502,16 €
  • Laufzeit bei gleichem Zins: 28,7 Jahre

Häufige Fragen

Wie lange sollte die Zinsbindung sein?

Je länger die Zinsbindung, desto höher meist der Zins, aber desto länger ist die Rate planbar. Nach 10 Jahren dürfen Sie ein Darlehen mit längerer Bindung nach § 489 BGB mit sechs Monaten Frist kündigen, ohne Vorfälligkeitsentschädigung.

Was bedeutet Beleihungsauslauf?

Der Anteil des Darlehens am Wert der Immobilie. Unter 60 % gibt es die besten Zinsen, über 90 % deutliche Aufschläge. Der Rechner setzt vereinfacht den Kaufpreis als Wert an.

Welche Sondertilgung ist üblich?

Viele Banken erlauben 5 % der Darlehenssumme pro Jahr ohne Aufpreis. Tragen Sie die geplante jährliche Sondertilgung ein, um zu sehen, wie sich Restschuld und Laufzeit verändern.

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